一、ISO14000系列標準的現(xiàn)狀及推行情況

1、ISO14000系列標準的含義

ISO14000系列環(huán)境管理標準是國際標準經(jīng)組織(ISO)第207技術委員會(ISO/TC207)組織制訂的環(huán)境管理體系標準，其標準代號從14001至14100共100個標準號，統(tǒng)稱為ISO14000系列標準，目前已頒布的ISO14000系列標準有ISO14001、ISO14004、ISO14050等10個標準。ISO14000環(huán)境管理體系標準是繼ISO9000質量管理體系標準之后的又一個管理體系標準，它以環(huán)境行為的改進為企業(yè)及其他各各組織提供了一種現(xiàn)代環(huán)境管理模式。

2、ISO14000系列標準產(chǎn)生的背景

在西方發(fā)達國家，城市建設、人居環(huán)境開發(fā)日益強調環(huán)境效應，“綠色地球”、“綠色城市”、“森林都市”、“園林城市”等設想和實踐成為當今城市房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)管理的主流和發(fā)展趨勢。2000年5月15日，重慶市生態(tài)環(huán)境保護和建設工作會議將主城區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護和建設列為主攻目標之首，再次強調我市要創(chuàng)建山水園林城市。城市是人類與環(huán)境相結合的空間地域系統(tǒng)。自工業(yè)革命以來的城市化浪潮制造了全球性的生態(tài)危機和環(huán)境破壞。與經(jīng)濟發(fā)展的成果和人<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>類生活、工作質量要求背道而馳。

ISO14000系列標準是國際社會基于環(huán)境污染和全球可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略(1987年聯(lián)合國世界環(huán)境發(fā)展委員會明確提出“可持續(xù)發(fā)展”的概念，“既滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構成危害的發(fā)展”，成為世界普遍接受的原則。1992年召開的里約熱內(nèi)盧世界首腦級環(huán)境與發(fā)展大會，使“可持續(xù)發(fā)展”從專家學者圈進入世界級首腦所關心的議題，會議形成的《21世紀議程》標志著人類自覺全面地對待環(huán)境與發(fā)展問題的時代已經(jīng)到來。的前提推出的，屬推薦性的自愿標準，旨在幫助企業(yè)或組織改善環(huán)境行為，并消除貿(mào)易中的綠色壁壘，促進經(jīng)濟發(fā)展。

3、ISO14000系列標準的推廣情況

ISO14000系列標準自1996年正式頒布以來，立即在全世界引起強烈反響，特別是西方發(fā)達 國家，很快等同采用了該標準。我國于1997年5月經(jīng)國務院批準成立“中國環(huán)境管理體系認證指導委<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>員會”，開始在全國推廣ISO14000環(huán)境管理系列標準。ISO14000系列標準作為非強制性國際標準，影響力的擴大和發(fā)展進度十分迅速，其強大的生命力來源于市場的作用。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國已有233家企業(yè)通過了ISO14001環(huán)境管理體系認證，位居世界排名約20位(全球約有12000家企業(yè)獲證，前5名分別是日本、德國、英國、瑞典、臺灣)，涉及電子、機械、建筑等10多個行業(yè)。美國通用汽車公司不久前發(fā)出通知，要求全球所有的供貨商在2002年12月31日前通過ISO14001認證，根據(jù)這項通知，這家世界上最大的汽車制造商聯(lián)合福特汽車公司要求供貨商網(wǎng)絡建立環(huán)境管理體系并符合國際標準。日本已有包括日本環(huán)境廳和80多個地方政府在內(nèi)的2400多家政府機構、企業(yè)、學校通過了ISO14001認證。據(jù)外界傳媒報道美國白宮也正在推行ISO9000和ISO14000管理體系。新加坡更是以法律的形式將ISO14000標準定為強制性標準。在我國，廈門市以地方法規(guī)的形式要求企業(yè)建立ISO14000環(huán)境管理體系，國家有關部門要<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>求木地板制造行業(yè)所有從業(yè)企業(yè)必須通過ISO14001認證。大連開發(fā)區(qū)、蘇州新區(qū)管委會是以行政區(qū)域為單位通過ISO14001認證，遼寧本溪市政府、四川峨眉山旅游風景區(qū)等也正在建立ISO14001環(huán)境管理體系。截止到目前，在物業(yè)管理行業(yè)，我國已有100多家企業(yè)通過了ISO9000認證，其中有2家通過了ISO14001認證。

二、物業(yè)管理企業(yè)導入ISO14000的必要性

ISO14000環(huán)境管理系列標準是一套關于組織內(nèi)部環(huán)境管理體系建立、實施與審核的通用標準，主要用于組織通過經(jīng)常規(guī)范化的管理活動，實現(xiàn)對遵守環(huán)保法律法規(guī)、污染預防和持續(xù)改進的承諾<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>，其目的在于指導組織建立和保持一個符合要求的環(huán)境管理體系(EMS)，再通過不斷的環(huán)境評價、體系審核、管理評審活動，推動整個體系的有效運行，促進環(huán)境質量的不斷改進。其有效的環(huán)境管理體系對物業(yè)管理業(yè)伴隨的潛在效益包括：

—使顧客相信存在對可驗證的環(huán)境管理的承諾;

—保持良好的公共/社區(qū)關系;

—滿足投資者準則，拓展資金來源;

—降低投保費用;

—提高企業(yè)形象和市場份額;

—滿足賣方認證要求;

—改進成本控制;

—減少責任事故的發(fā)生;

—證實具備必要的審慎;

—降低材料和能源消耗;

—便于獲得許可和授權;

—促進發(fā)展并共享解決環(huán)境問題的方法;

—改善產(chǎn)業(yè)與政府機構之間的關系。

1、建立ISO14000環(huán)境管理體系，既符合國際潮流，也符合我國的大政方針保護環(huán)境，走可持續(xù)發(fā)展的道路是21世紀全球發(fā)展的戰(zhàn)略，同時也作為我國的一項國策寫進了黨的十五屆<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>四中全會綱領文件中，特別是江澤民同志在不久前于北京召開的蒙特利爾締約方大會上的講話更是表明了我國政府在發(fā)展經(jīng)濟與環(huán)境保護方面“兩手都要硬”的堅定決心?？梢哉f，所有符合環(huán)保政策的企業(yè)行為都將會受到政府的支持和鼓勵。目前在我國試點推行ISO14000標準的城市中，已經(jīng)采取和正在研究的措施有:

一是對于實施ISO14000標準的企業(yè)，在環(huán)境污染治理方面可優(yōu)先獲得無息或低息貸款進行污染治理;

二是對于申請認證的企業(yè)，通過補貼等方式降低認證收費;

三是對于通過ISO14001標準認證的企業(yè)，環(huán)保行政主管部門減少例行環(huán)保監(jiān)查頻次;

四是對通過ISO14001認證的企業(yè)，優(yōu)先予以評選環(huán)保先進企業(yè)等。政府通過上述優(yōu)惠政策，鼓勵企業(yè)建立環(huán)境管理體系的積極性，有效地推動ISO14000標準的實施。

2、建立ISO14000環(huán)境管理體系是物業(yè)管理企業(yè)在中國加入WTO后的迫切需要

去年11月下旬，美國商務代表巴爾舍夫斯基在與中國簽署加入WTO有關協(xié)議，回國在參議院聽證會上提出10點備忘錄，其中8點屬環(huán)境保護問題。也就是說，中國加入WTO后，關稅貿(mào)易壁壘將會取消，但非關稅貿(mào)易壁壘隨之而來?，F(xiàn)在美、日、歐盟等發(fā)達國家紛紛修改國家標準，旨在給貿(mào)易對手設置新的障礙。由此可見，中國企業(yè)要溶入全球經(jīng)濟一體化大潮，將會面臨來自環(huán)保方面的壓力。中國入世已成定局，國外物業(yè)管理企業(yè)先進的經(jīng)營理念和經(jīng)營手段必將對國內(nèi)企業(yè)帶來沖擊。未雨綢繆，早日準備是我們物業(yè)管理企業(yè)的明智之舉，通過ISO14000認證無疑使企業(yè)多了一張參與競爭的“綠色通行證”。

3、建立ISO14000環(huán)境管理體系有利于提高物業(yè)管理企業(yè)自身的社會形象

一個建立了ISO14000環(huán)境管理體系并通<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>過認證的物業(yè)管理企業(yè)，必將大大提升所管物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和所屬物業(yè)的附加值，也是房地產(chǎn)開發(fā)商參與市場競爭和保持獲取利潤的有力武器。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，消費者從以前買房看地段，到現(xiàn)在買房看環(huán)境，已是不爭的事實?！熬G色家園”已成為住房消費的主旋律，小區(qū)環(huán)境搞好了，社會和用戶都滿意，企業(yè)形象也隨之得到提升，避免卷進惡性的價格競爭。對于物業(yè)管理企業(yè)，擁有各種先進的管理體系更是管理輸出、市場拓展必不可少的條件。

4、建立ISO14000環(huán)境管理體系是物業(yè)管理企業(yè)自身的發(fā)展要求

隨著我國改革開放的進一步深入，人們對國際化的事物日益多見，“以人為本”的觀念已在各行各業(yè)中廣泛提倡，人們對提供服務的要求也越來越高，物業(yè)管理企業(yè)要靠精品和名牌去占領和拓展市場，須使企業(yè)真正由“人治”走向“法治”化管理。員工隊伍從思想上、行動上逐步養(yǎng)成按國際慣例、依法辦事的習慣。當所有員工都從環(huán)<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>保的角度，按持續(xù)改進的承諾來考慮問題時，員工的責任心將得到極大的加強，大量富有創(chuàng)意的想法會源源不斷地豐富物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營思想，使企業(yè)身自身的發(fā)展不斷躍上新的臺階。

5、建立ISO14000環(huán)境管理體系有利于物業(yè)管理企業(yè)改善與政府機構之間的關系

建設部住宅產(chǎn)業(yè)辦公室已制定并頒布了《商品住宅性能認定暫行管理規(guī)定》，住房的性能將從適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟性五個方面進行認定。其中環(huán)境性包括熱環(huán)境、光環(huán)境、通風換氣、住宅的室外環(huán)境、住宅用地的合理性、住宅建筑節(jié)能新技術應用、可持續(xù)建筑材料的應用、水資源節(jié)約與重復利用措施、生活垃圾的分類收集與運輸。充分體現(xiàn)了今后的物業(yè)管理必須從環(huán)保的角度出發(fā)，既要符合政府的要求，又要充分考慮住戶的利益。如申報AAA住宅，除適用性、安全性、耐用性外，還必須考慮環(huán)境性、經(jīng)濟性指標。

6、建立并保持ISO14000環(huán)境管理體系，可以有效地降低企業(yè)運行的成本

人們一聽到環(huán)保，一般想到的都是花錢去治理污染。其實污染治理只是對已經(jīng)成為事實的現(xiàn)象進行改造，屬于末端治理。ISO14000環(huán)境管理體系要求對產(chǎn)品、服務或活動從生命周期<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>的角度來分別對待，除末端治理外，要運用“清潔生產(chǎn)”的思想對污染的產(chǎn)生進行預防，對污染產(chǎn)生的過程進行控制，以達到不排、少排污染物的目的。按照ISO14000標準的要求，降低原材料和能源的消耗，提高單效，可節(jié)約資源的使用量，降低成本，改善工藝，減少“三廢”排放，可以降低投保費用，杜絕事故的發(fā)生，保障人們生命、財產(chǎn)的安全，均可以幫助物業(yè)管理企業(yè)贏得更多商機。據(jù)全國第一家獲得ISO14001認證的商住區(qū)中海物業(yè)管理公司統(tǒng)計，認證后比認證前每月節(jié)約水電11%。

三、物業(yè)管理企業(yè)推廣ISO14000與ISO9000標準的區(qū)別與聯(lián)系

物業(yè)管理是通過各種活動過程來完成的，一般應包括如下活動過程:

—簽訂物業(yè)管理合同;

—治安管理;

—物業(yè)驗收接管;

—消防管理;

—入伙、入住;

—停車管理;

—供電、供水;

—值班;

—裝修控制;

—電梯管理;

—收費;

—社區(qū)文化管理;

—綠化管理;

—維修;

—道路管理;

—訪問業(yè)主(客戶);

—清潔衛(wèi)生管理;

—處理業(yè)主違例事件。

物業(yè)管理企業(yè)在建立ISO9000質量管理體系時，須將以上過程的質量要素轉化成標準要素，根據(jù)每個要素對服務質量的影響程度，并結合利益、成本、風險的原則確定其使用深度、每個要素的適用范圍及每個部門所涉及的要素。其體系輸入的是質量要素，體系要求企業(yè)所承諾的對象是顧客。而物業(yè)管理企業(yè)建立ISO14000環(huán)境<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>管理體系時，其體系輸入的是環(huán)境因素，要求企業(yè)承諾的對象是相關方。需要強調的是，環(huán)境因素是環(huán)境管理體系的管理核心，企業(yè)識別環(huán)境因素時要對照ISO14000系列標準和國家有關環(huán)保法律、法規(guī)、污染物排放標準，針對影響環(huán)境的六個方面:

①大氣排放;

②水體排放;

③廢物管理;

④土地污染;

⑤原材料和自然資源的利用;

⑥社區(qū)影響和其它地方性環(huán)境問題，考慮過去、現(xiàn)在、將來三種時態(tài)和正常、異常、緊急三種狀態(tài)，既要考慮顯在環(huán)境因素，又要考慮潛在環(huán)境因素。

企業(yè)充分識別出環(huán)境因素，并對具有重大環(huán)境影響的重要環(huán)境因素進行評價，進而通過制訂環(huán)境目標、指標、環(huán)境管理方案。運行控制程序等進行有效控制，以達到改善企業(yè)環(huán)境績效的目的。而“相關方”在ISO14000標準中的定義是“關注組織的環(huán)境績效或受其環(huán)境績效影響的個人和團體”，包括員工、客戶、政府、股東、銀行、保險機構、媒體、供應方、社區(qū)居民等，從某種意義上說，相關方就是整個社會。由此可見，物業(yè)管理企業(yè)建立ISO9000和ISO14000管理體系是有很大區(qū)別的。

任何管理體系都是為企業(yè)服務的，而不是為了增<沉默的王安石 博客空間整理www.dyxbbs.cn>加企業(yè)的負擔。ISO9000標準和ISO14000標準說到底都是要告訴企業(yè)“做什么”、“怎么做”、“誰來做”，都要遵循“說到”、“做到”、“有效”這六字方針。即組織所有活動該說到的一定要說到、說到的一定要做到、做到的一定要有效，最終通過記錄來驗證。從這一點上說，ISO9000和ISO14000又是相通的。負責制訂ISO9000標準的國際標準化組織第176委員會(ISO/TC176)正和(ISO/TC207)通力合作，力爭使兩個管理體系能夠兼容。ISO9000標準2000版就與ISO14000有著極大的兼容性，從未來的發(fā)展來看，組織建立一個體系同時滿足兩個標準并同時接受認證審核將是大勢所趨。